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山雨欲来风满楼!

近日连续发生的几件大事,让楼市散发这一股不好的气味。先来看具体事件:

事件一:昔日“地王”,南京京奥港未来墅被曝已停工,原因是拖欠施工方工程款超2000万元。与此同时,该项目一笔34亿元融资即将到期,京奥港资金链出现风险;

事件二:北京总价第三高地块——丰台地王在拍地后正经历股权的第三次变动;

事件三:今天(12月14日)凌晨美联储宣布加息25个基准点,早上香港特区宣布加息25个基准点,紧接着中国央行宣布“变相加息”5个基准点,提高中期借贷便利和逆回购利率。

前两个事件是地王与楼市直接相关,第三个事件最终也会传导到楼市。

01

地王崩盘、股权变动,开发商资金紧张了

前有南京京港澳地王,后有北京丰台地王,去年拿地王的开发商资金困难并非个案。

据中原地产数据显示,2016年以来50宗高价地王中,因资金压力,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%。

前段日子,克而瑞地产研究中心在调查2016年50个典型“地王”后发现,目前仅有7个项目已经入市,29宗土地已开工但未开盘,另有14宗尚未开工,这意味着有43宗土地项目未入市,占比为83%。

原因很显然,资金开始紧张了。

要知道,这些地王大多都是去年加杠杆拿的。近两年,大大小小房企在楼市一片叫好的浪潮中,激进拿地。中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张,是为防止被大房企吞并,增加企业规模。大房企加杠杆拿地,是为了进一步扩大规模,吞并中小房企,独享市场。

随着楼市调控政策呼啸而至,开发商们开始还抱着侥幸心理,但随着形势发展和政府态度一再强硬亚搏体育客户端,开发商们懵逼了,尤其是中小房企。去年高杠杆拿的地块,本打算高周转在今年卖个好价钱,但限购限售限价打乱了他们的如意算盘。

祸不单行的是,银行利率升高,又抬高了房企的融资难度和成本,一方面进钱难,另一方面融资难,房企债务率开始攀升,中小房企捉襟见肘了。

据WIND统计数据显示,截至2017年9月,房地产板块资产负债率为79.3%,较6月末上升0.8个百分点,较2016年底上升2.24个百分点,再创近年新高;净负债率方面,达到113.3%,较6月末上升7.8个百分点。

2018年,将是房企集中还债的期限。大房企好说,财大气粗,存粮足够,不会受什么影响。最惨的就是中小房企,成交量不上去,回不了款怎么还债?

因此可以预见,明年将会是中小房企的“灾难年”,出路只有两种:一是卖身给大房企,让他们吞并;二是降价促销,加速回款,应对漫长的冬天。所以,明年各城市中一些中小开发商建的项目,下行几率较大,将会是刚需客上车的好机会。

02

美国加息、香港加息、内地变相加息

今天(12月14日)凌晨美联储宣布加息25个基准点,联邦基准利率区间为1.25%~1.5%。

之后,与美元直接挂钩的香港,也在今天早上宣布加息25个基准点。紧接着中国央行宣布“变相加息”。

之所以称“变相加息”,因为此次中国央行宣布“加息”的,不是“银行存贷款基准利率”,而是“中期借贷便利(MLF)”和“逆回购”利率。

央行今日进行了2880亿元人民币中期借贷便利(MLF)操作,均为一年期,利率3.25%,上次为3.20%。

央行分别上调公开市场7天、28天期逆回购中标利率至2.5%、2.8%,此前分别为2.45%、2.75%,为今年3月来首次。

所谓加息,就是通过提高央行的利息,从而使商业银行对中央银行的借贷成本提高,进而迫使市场的利息也进行增加。

目的很简单,收紧货币流通性捕鱼得游戏,让市场中流通的货币变少,从而使货币升值。说白了,就是借钱难了,开发商向商业银行借贷需要更高的成本。

随着2018年的到来,美国预期还将会有三次加息,美元将变得更值钱,中国为了满足美国的缩小与中国贸易差的要求,人民币就也需要适度升值。因此,明年中国很有可能仍采用这种变相加息。

也就是说,未来的一年里,开发商借贷和融资将会更难,成本也会更高。

03

2018,楼市预判

结合近期地王崩盘、股权变动,开发商资金紧张以及今天美国加息、中国央行变相“加息”,基本可以对即将到来的2018年楼市和股市做个预判:

1、2018年房价下行压力较大,一些主要依靠炒房客撑起来的城市房价,调整概率较大。一线与强二线城市,将横盘。因此,明年将会是中心城市刚需客上车的最佳时间。

2、明年,也会是房企厮杀最凶狠的一年。数据显示,2014年7月至2017年7月,境内房地产企业并购案发生972宗,明年这个数据会创下什么新高,拭目以待。

3、由于美国预期明年还会有三次加息,中国未来的货币环境也将会是偏紧,对股市和楼市均构成长期利空。

(博闻财经)

本文来自大风号,仅代表大风号自媒体观点。

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